Статья 612 гк рф. ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества

Другой комментарий к Ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Форма договора аренды определяется общими нормами ГК о форме сделки (ст. 158 — 163), о форме договора (ст. 434 ГК РФ) и специальными правилами п. 1 и 3 комментируемой статьи. Она может быть письменной и устной.

Если договор аренды заключают юридические лица между собой или с гражданами, то независимо от его срока он совершается в простой письменной форме. Это соответствует общему правилу о форме сделок названных лиц (см. п. 1 ст. 161 ГК РФ).

Для сделок между гражданами, в том числе гражданами-предпринимателями, установлено специальное правило. В силу п. 1 комментируемой статьи письменная форма требуется только в отношении сделок, заключаемых на срок более года; сумма сделки значения не имеет. Следовательно, договоры аренды граждан между собой на срок 1 год и менее независимо от суммы сделки могут быть совершены в устной форме.

Однако независимо от срока в письменной форме должны заключаться подлежащие государственной регистрации договоры аренды недвижимого имущества. Кроме того, соблюдение письменной формы требуется в случаях, когда такая форма для сделок прямо предписана законом. Например, в письменной форме (независимо от срока договора и его участников) должны совершаться договоры проката (п. 2 ст. 626 ГК РФ), договоры аренды транспортных средств (ст. 633, 643 ГК РФ).

Для отдельных видов аренды (аренды зданий и сооружений, предприятия) требуется (под угрозой недействительности договора) придание договору письменной формы путем составления единого документа, подписанного сторонами (ст. 651 и 658 ГК РФ). Оформление договора способом обмена документами посредством почтовой или иной связи либо акцепта оферты путем конклюдентных действий в подобных случаях недопустимо.

2. Пункт 2 комментируемой статьи конкретизирует правило п. 1 ст. 164 ГК о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом. Впрочем, правило об обязательности государственной регистрации договора аренды недвижимости — диспозитивное. В ряде случаев, предусмотренных законом (а не иным правовым актом), оно не применяется. Так, в силу ст. 633 и 643 не подлежат государственной регистрации договоры аренды транспортного средства с экипажем и без экипажа. В их числе договоры аренды относящихся к недвижимости воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов. Не требуется государственная регистрация (если иное не предусмотрено законом) договора аренды земельного участка, заключаемого на срок менее чем один год (п. 2 ст. 26 ЗК).

Государственной регистрации подлежит именно договор аренды. ГК не предусматривает самостоятельной регистрации права аренды недвижимого имущества либо порождаемого договором аренды обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора. Согласно ст. 26 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним «государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества». Сказанное означает, что регистрация возникающего из договора права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права, и если договор аренды недвижимого имущества не подлежит государственной регистрации, то не регистрируются и право аренды недвижимого имущества либо аренда как обременение. Эта позиция нашла подтверждение в п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Вестник ВАС РФ. 2001. N 4. С. 19).

3. Пункт 3 комментируемой статьи устанавливает специальные требования к форме договора аренды имущества, предусматривающего в последующем переход права собственности на имущество к арендатору. Данный договор должен заключаться в форме, обязательной для договора купли-продажи соответствующего имущества. Так, для договора продажи недвижимости предусмотрена письменная форма путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Поэтому, если с правом выкупа заключается, к примеру, договор аренды транспортных средств, отнесенных к недвижимости, он должен совершаться в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами. Это положение следует соблюдать несмотря на то, что ст. 633 и 643 ГК не исключают иных путей (способов) придания письменной формы данному договору.

По данным портала ЗАЧЕСТНЫЙБИЗНЕСОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ПЕРСОНАЛЬНОЕ РЕШЕНИЕ»По данным портала ЗАЧЕСТНЫЙБИЗНЕС7455013422

О компании:
ООО «ПЕРСОНАЛЬНОЕ РЕШЕНИЕ» ИНН 7455013422, ОГРН 1137455002761 зарегистрировано 08.07.2013 в регионе Челябинская Область по адресу: 455049, Челябинская обл, город Магнитогорск, проспект Карла Маркса, дом 198 КОРПУС 3, КВАРТИРА 58. Статус: Действующее. Размер Уставного Капитала 10 000,00 руб.

Руководителем организации является: Директор — Мишин Андрей Анатольевич, ИНН . У организации 1 Учредитель. Основным направлением деятельности является «транспортная обработка грузов». На 01.01.2020 в ООО «ПЕРСОНАЛЬНОЕ РЕШЕНИЕ» числится 1 сотрудник.

Рейтинг организации: Средний  подробнее
Должная осмотрительность (отчет) ?

Статус: ?
Действующее

Дата регистрации: По данным портала ЗАЧЕСТНЫЙБИЗНЕС

?
По данным портала ЗАЧЕСТНЫЙБИЗНЕС

08.07.2013

Налоговый режим: ?
По данным портала ЗАЧЕСТНЫЙБИЗНЕС
Упрощенная система налогообложения (УСН) (на 01.01.2020)

Среднесписочная численность работников: ?
01.01.2020 – 1 ↓ -0 (1 на 01.01.2019 г.)
Фонд оплаты труда / Средняя заработная плата Доступно в Премиум Доступе ?
Среднемесячная заработная плата в организации ниже среднемесячной заработной платы в регионе Челябинская область. Подробнее…Размещенные вакансии

ОГРН 
?
 
1137455002761   
присвоен: 08.07.2013
ИНН 
?
 
7455013422
КПП 
?
 
745501001
ОКПО 
?
 
21629541
ОКТМО 
?
 
75738000001

Реквизиты для договора 
?
 …Скачать

Проверить блокировку cчетов 
?

Контактная информация ,+7(… Посмотреть
?

Отзывы об организации 
?: 0   Написать отзыв

Юридический адрес: ?
По данным портала ЗАЧЕСТНЫЙБИЗНЕС
455049, Челябинская обл, город Магнитогорск, проспект Карла Маркса, дом 198 КОРПУС 3, КВАРТИРА 58
получен 19.05.2016
зарегистрировано по данному адресу:
По данным портала ЗАЧЕСТНЫЙБИЗНЕС

По данным портала ЗАЧЕСТНЫЙБИЗНЕС
Руководитель Юридического Лица
 ?По данным портала ЗАЧЕСТНЫЙБИЗНЕС
Директор
По данным портала ЗАЧЕСТНЫЙБИЗНЕС

Мишин Андрей Анатольевич

ИНН ?

По данным портала ЗАЧЕСТНЫЙБИЗНЕС

действует с По данным портала ЗАЧЕСТНЫЙБИЗНЕС
19.05.2016

Учредители ? ()
Уставный капитал: По данным портала ЗАЧЕСТНЫЙБИЗНЕС
10 000,00 руб.

100%

Мишин Андрей Анатольевич
По данным портала ЗАЧЕСТНЫЙБИЗНЕС

10 000,00руб., 27.04.2016 , ИНН

Основной вид деятельности: ?По данным портала ЗАЧЕСТНЫЙБИЗНЕС
52.24 транспортная обработка грузов

Дополнительные виды деятельности:

Единый Реестр Проверок (Ген. Прокуратуры РФ) ?

Реестр недобросовестных поставщиков: ?
По данным портала ЗАЧЕСТНЫЙБИЗНЕС

не числится.

Данные реестра субъектов МСП: ?

Критерий организации   По данным портала ЗАЧЕСТНЫЙБИЗНЕС
Микропредприятие

Налоговый орган ?
По данным портала ЗАЧЕСТНЫЙБИЗНЕС
Межрайонная Инспекция Федеральной Налоговой Службы № 16 По Челябинской Области
Дата постановки на учет: По данным портала ЗАЧЕСТНЫЙБИЗНЕС
08.07.2013

Регистрация во внебюджетных фондах

Фонд Рег. номер Дата регистрации
ПФР 
?
 
084037071885
По данным портала ЗАЧЕСТНЫЙБИЗНЕС
10.07.2013
ФСС 
?
 
740401359274041
По данным портала ЗАЧЕСТНЫЙБИЗНЕС
16.07.2013

Уплаченные страховые взносы за 2019 год (По данным ФНС):

— на обязательное социальное страхование на случай временной нетрудоспособности и в связи с материнством: 0,00 руб. ↓ -0 млн. (0,00 руб. за 2018 г.)

— на обязательное пенсионное страхование, зачисляемые в Пенсионный фонд Российской Федерации: 0,00 руб. ↓ -0 млн. (0,00 руб. за 2018 г.)

— на обязательное медицинское страхование работающего населения, зачисляемые в бюджет Федерального фонда обязательного медицинского страхования: 0,00 руб. ↓ -0 млн. (0,00 руб. за 2018 г.)

Коды статистики

ОКАТО 
?
 
75438369000
ОКОГУ 
?
 
4210014
ОКОПФ 
?
 
12300
ОКФС 
?
 
16

Финансовая отчетность ООО «ПЕРСОНАЛЬНОЕ РЕШЕНИЕ» ?

Основные показатели отчетности за 2019 год (по данным ФНС):
Сумма доходов: — 32 000,00 руб.

↓ -0.05 млн.
(85 000,00 руб. за 2018 г.)

Сумма расходов: — 27 000,00 руб.

↓ -0.05 млн.
(73 000,00 руб. за 2018 г.)

Уплаченные налоги за 2019 г.:По данным портала ЗАЧЕСТНЫЙБИЗНЕС
— неналоговые доходы, администрируемые налоговыми органами: По данным портала ЗАЧЕСТНЫЙБИЗНЕС
0,00 руб.По данным портала ЗАЧЕСТНЫЙБИЗНЕС
— налог на добавленную стоимость: По данным портала ЗАЧЕСТНЫЙБИЗНЕС
0,00 руб.По данным портала ЗАЧЕСТНЫЙБИЗНЕС
— налог, взимаемый в связи с применением упрощенной системы налогообложения: По данным портала ЗАЧЕСТНЫЙБИЗНЕС
8 119,00 руб.По данным портала ЗАЧЕСТНЫЙБИЗНЕС
— налог на прибыль: По данным портала ЗАЧЕСТНЫЙБИЗНЕС
0,00 руб.

Сведения о суммах недоимки и задолженности по пеням и штрафам за 2018 год (по данным ФНС):
— страховые взносы на обязательное медицинское страхование работающего населения, зачисляемые в бюджет федерального фонда обязательного медицинского страхования: 6,60 руб. (сумма пени: 6,60 руб., сумма штрафа: 0,00 руб., сумма недоимки по налогу: 0,00 руб.)
— страховые и другие взносы на обязательное пенсионное страхование, зачисляемые в пенсионный фонд российской федерации: 2,07 руб. (сумма пени: 2,07 руб., сумма штрафа: 0,00 руб., сумма недоимки по налогу: 0,00 руб.)
— страховые взносы на обязательное социальное страхование на случай временной нетрудоспособности и в связи с материнством: 4,46 руб. (сумма пени: 4,46 руб., сумма штрафа: 0,00 руб., сумма недоимки по налогу: 0,00 руб.)

В качестве Поставщика:

,

на сумму

В качестве Заказчика:

,

на сумму

По данным портала ЗАЧЕСТНЫЙБИЗНЕС

Судебные дела ООО «ПЕРСОНАЛЬНОЕ РЕШЕНИЕ» ?

найдено по ИНН: По данным портала ЗАЧЕСТНЫЙБИЗНЕС

Истец: По данным портала ЗАЧЕСТНЫЙБИЗНЕС

, на сумму: 173 883,00 руб.

найдено по наименованию (возможны совпадения): По данным портала ЗАЧЕСТНЫЙБИЗНЕС

По данным портала ЗАЧЕСТНЫЙБИЗНЕС

Исполнительные производства ООО «ПЕРСОНАЛЬНОЕ РЕШЕНИЕ»
?

найдено по наименованию и адресу (возможны совпадения): По данным портала ЗАЧЕСТНЫЙБИЗНЕС

По данным портала ЗАЧЕСТНЫЙБИЗНЕС

Лента изменений ООО «ПЕРСОНАЛЬНОЕ РЕШЕНИЕ»
?

Не является участником проекта ЗАЧЕСТНЫЙБИЗНЕС ?

Больше информации об организации — в Премиум доступе

Элементы договора аренды

В различных видах договоров аренды как движимого, так и недвижимого имущества, наиболее часто встречаются такие разделы.

Предмет договора. В данном разделе достаточно подробно описывается предмет конкретного договора аренды, перечисляются все его составные части. Например, если это договор аренды предприятия, то должны быть перечислены все производственные и бытовые постройки, благоустройство территории, имеющееся оборудование и другое.

Права и обязанности сторон. 

Арендодатель имеет право: 

  • Контролировать использование арендатором арендованного имущества по назначению. 
  • Не продолжать арендные отношения в случае, если арендатор не согласен на изменение существенных условий данного договора.
  • Расторгнуть договор в случае, если арендатор несвоевременно перечисляет арендную плату более чем два месяца подряд.

Арендодатель обязан:

  • предоставить имущество в установленный срок и в состоянии, которое соответствует условиям договора аренды и предназначению имущества;
  • предупредить арендатора о имеющихся правах третьих лиц на имущество, которое сдается в аренду;
  • если иное не установлено договором, производить за свой счет капитальный ремонт;
  • производить компенсацию стоимости неотделимых улучшений, которые произведены арендатором за свой счет с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором.

Арендатор имеет право:

  • Производить необходимые действия для наиболее эффективного использования имущества с письменного согласия арендодателя.
  • Предлагать заключение нового договора на аренду имущества.
  • Пользоваться преимуществом при заключении договора аренды в сравнении с третьими лицами.

К обязанностям арендатора относятся:

  • использовать арендуемое имущество в соответствии с договором аренды или с назначением имущества;
  • вовремя вносить арендную плату за использование имущества.

Порядок передачи имущества. Арендованное имущество передается арендодателем арендатору по акту приема-передачи, в котором достаточно полно описывается передаваемое имущество. В акте обязательно должно быть указано техническое состояние передаваемого оборудования и другого имущества, имеющиеся повреждения и другие недостатки.

Арендная плата. Важным элементом договора аренды является арендная плата. Она должна своевременно вноситься арендатором за пользование имуществом. Сроки, порядок и условия внесения арендной платы определяются в договоре аренды. Если же они не определены договором, считается, что установлены порядок, условия и сроки, которые применяются в случаях аренды подобного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата может быть установлена за все взятое в аренду имущество или отдельно по каждому предмету в виде:

  • определенных в твердой сумме периодических или единовременных платежей;
  • установленной доли продукции, плодов или доходов, которые получены в процессе использования арендуемого имущества;
  • определенных услуг, которые предоставляются арендатором;
  • передачи арендатором обусловленной в договоре вещи в собственность арендодателю;
  • затрат арендатора по улучшению арендованного имущества.

Стороны имеют право предусмотреть в договоре аренды сочетание данных форм арендной платы или другие ее формы. Размер арендной платы по соглашению сторон может быть изменен в предусмотренные договором сроки, но не чаще, чем раз в год.

Ответственность сторон. Данный раздел договора аренды предусматривает ответственность сторон в случае неполного выполнения условий договора, несвоевременной уплаты ежемесячной арендной платы и т. д. За нарушение сроков внесения арендной платы и просрочку возврата имущества предусмотрено начисление пени.

Изменение и расторжение договора. Основаниями для прекращения договора аренды являются:

  • исполнение договора:
  • ликвидация юридического лица в тех случаях, когда оно является арендатором или арендодателем. Однако смерть гражданина, являющегося участником договора аренды, действие договора не прекращает: его права и обязанности перейдут к наследникам;
  • соглашение обеих сторон о расторжении договора;
  • исковое требование в суд одной из сторон (суд может досрочно расторгнуть договор аренды при существенном нарушении условий договора другой стороной).

Прочие условия. Этот элемент договора аренды содержит порядок перемены лиц в обязательствах, которые могут возникнуть на основании договора, которое допускается только после письменного предварительного согласования сторонами предполагаемой перемены.

Наименование и местонахождение сторон. 

Комментарий к статье 607 ГК РФ:

1. По общему правилу единственным существенным условием договора аренды, вытекающим из закона, является его предмет (п. 3 коммент. ст., п. 1 ст. 432 ГК), а именно: в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду. При отсутствии этих данных в договоре условие считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным. Какими признаками должен обладать предмет договора аренды?

Прежде всего, это должна быть вещь (п. 1 коммент. ст.). Из этого факта следуют, как минимум, два вывода. Во-первых, предметом договора аренды не может быть субъект права как явление, противоположенное объекту права. Эту очевидную истину приходится говорить уже потому, что в последнее время в отечественной юридической литературе можно встретить обсуждение проблем аренды персонала. К подобным терминам следует относиться лишь как к сугубо условным. Во-вторых, нематериальные разновидности имущества (имущественные права и обязанности, в том числе выраженные в ценных бумагах, информация, результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации юридических лиц, товаров, работ, услуг) не могут быть предметом договора аренды. Передача прав на их временное использование за плату осуществляется на основе лицензионных договоров, договоров доверительного управления имуществом и иных соглашений, не относящихся к разновидностям договора аренды.

Пожалуй, единственным исключением является включение нематериальных объектов имущества в предмет аренды в случае, когда они входят в состав имущественного комплекса (см. коммент. к ст. 656 ГК). Впрочем, на практике еще встречается такое понятие, как договор аренды земельных долей. Земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий, — это не что иное, как доля в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения — ст. 15 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Согласно ст. 16 Закона в случае, если договоры аренды земельных долей в течение шести лет со дня вступления Закона в силу не приведены в соответствие с правилами ГК и Закона, к таким договорам применяются правила договоров доверительного управления имуществом. Следует только приветствовать подобное стремление «очистить» законодательный словарь от некорректных терминов.

2. В силу прямого указания п. 1 коммент. ст. предметом договора аренды может быть только непотребляемая вещь. Непотребляемость — это свойство вещи, которое позволяет ей не терять назначения (исчезать, перерабатываться) в процессе однократного использования. Соответственно, потребляемые вещи (топливо, краска, иные отделочные материалы, продукты питания и т.п.) не могут сдаваться в аренду, поскольку пользование ими соединено с их уничтожением, тогда как после истечения срока договора именно полученные от арендодателя вещи подлежат возврату. Потребляемые вещи могут быть переданы на основании иных видов договоров — займа, кредита, комиссии, в которых возвращаются не те же предметы, а аналогичные — в том же количестве.

Впрочем, нет препятствий для признания предметом аренды и потребляемых вещей, однако при условии, что их использование не будет связано с употреблением и они индивидуализированы (например, горюче-смазочные материалы в специальной таре становятся предметом аренды в целях экспонирования на профессиональной выставке).

3. В аренду могут быть сданы лишь вещи, оборот которых не ограничен (в части передачи вещей в пользование) или не запрещен. Соответствующие ограничения (запреты) могут быть установлены лишь федеральным законом (ст. 129, п. 1 коммент. ст.). Например, запрещается сдача в аренду земельных участков, изъятых из оборота (п. 2 ст. 22, п. 4 ст. 27 ЗК), магистральных железнодорожных линий, объектов локомотивного и вагонного хозяйства (п. 1 ст. 8 Федерального закона от 27 февраля 2003 г. N 29-ФЗ «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта»). Ограниченные в обороте вещи могут быть сданы в аренду, но при условии соблюдения установленных ограничений. Например, сдача в аренду оружия возможна лишь лицу, имеющему соответствующее разрешение. Мотивы ввода подобных ограничений и запретов понятны: обеспечение безопасности общества, обороноспособности государства, здоровья населения.

Особняком в этом ряду стоит запрет на сдачу жилых помещений в аренду гражданам. Такие помещения могут быть сданы им только в социальный или коммерческий наем. Договоры аренды жилых помещений, заключенные с гражданами, ничтожны на основании ст. 168 ГК (п. 38 Постановления ВС и ВАС N 6/8). Этот запрет основан, по-видимому, на желании законодателя предоставить большую защиту нанимателям жилья по сравнению с обычными арендаторами. В то же время аренда жилых помещений юридическими лицами (например, для предоставления их своим работникам) закону не противоречит.

4. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (п. 2 коммент. ст.). Эти особенности, не будучи ограничением или запретом, основаны на невозобновляемости многих природных объектов, их существенном значении для публичного интереса и, следовательно, необходимости специальных норм по их рациональному использованию. Например, при сдаче в аренду земельных участков должно соблюдаться их целевое назначение (ст. 42 ЗК).

5. Необходимость возврата именно арендованной вещи обусловлена таким ее свойством, как индивидуальная определенность, т.е. возможность выделения конкретной вещи из числа подобных (п. 3 коммент. ст.). Данные, позволяющие точно описать имущество, подлежащее сдаче в аренду, могут уточняться по различным критериям: наименованию, месту нахождения, назначению, границам, габаритам, цвету, модели, форме, материалу, степени износа, графическому обозначению на плане местности и т.п. Степень индивидуализации предмета аренды зависит от его назначения, а также воли и желания сторон. В ряде случаев, когда предметом сделки выступает наиболее ценное имущество (недвижимость, транспортные средства), закон предъявляет повышенные требования к способам индивидуализации (использование условных, инвентарных, регистрационных и (или) кадастровых номеров). Вещи, определенные родовыми признаками, не могут быть предметом договора аренды, так как после передачи они обезличиваются, смешиваясь с имуществом пользователя и становясь в результате объектами его права собственности.

6. Понятие вещи как объекта аренды ставит вопрос о том, может ли быть арендованной часть вещи. Коммент. ст. и судебная практика исходят из отрицательного ответа на этот вопрос. Так, по одному из дел было признано, что договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды. Суд сделал правильный вывод о том, что передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью, чего не было в ходе исполнения спорного договора (п. 1 письма ВАС N 66).

Понятие и особенности

Договор аренды — документ, в соответствии с которым одна сторона (арендодатель) передает другой (арендатору) земельный участок во временное пользование за определенную плату.

Заключая соглашение, стороны обязаны внести в содержание следующие условия:

  • что является предметом сделки (земля);
  • кто выступает сторонами (арендодатель и арендатор);
  • на какой срок заключается (максимум 49 лет);
  • каков размер платы (без этого пункта соглашение считается не имеющим силы);
  • каковы обязанности, права сторон.

Данное соглашение закрепляет юридические взаимоотношения сторон, суть которых — передача территории в пользование. За аренду наниматель вносит плату, размер который стороны обговаривают при подписании договора.

Если образуется просрочка, нарушаются сроки возврата участка арендодателю или условия соглашения, начисляется пеня и штраф. При их невыплате обращаются в суд.

Договором закреплены следующие права:

  • проведение мониторинга состояния, пересмотр арендодателем размера арендной платы (не чаще 1 раза в год);
  • обработка, возведение целевых построек на участке, реализация полученного урожая для собственной выгоды арендатора;
  • выполнение пунктов соглашения;
  • возведение построек (если такая возможность указана в документе);
  • своевременное внесение средств;
  • продление аренды;
  • прекращение отношений при нарушении условий договора.

Арендатор имеет право передавать свои права третьим лицам, отдавать участок в субаренду, но только с письменного согласия собственника.

Имеются и обязанности: наймодатель компенсирует затраты на улучшение земли, а наниматель обязуется не ухудшать состояние почвы и использовать землю по целевому назначению.

В соответствии со статьей 609 ГК РФ при заключении соглашения на срок от 1 года его необходимо регистрировать. Согласно статье 624, договор аренды с дальнейшим переходом прав собственности к арендатору оформляется в форме, которая предусмотрена для договора купли – продажи.

Еще больше информации об общих положениях соглашения можно найти здесь.

Статья 611. Предоставление имущества арендатору

Опубликовано 24-12-2010

1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
2. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.
Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.
3. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Комментарий к статье 611

1. В комментируемой статье содержатся требования к надлежащему исполнению арендодателем своей обязанности предоставить арендатору имущество — предмет аренды. Надлежащее исполнение — это, во-первых, передача имущества в надлежащем состоянии, во-вторых, с принадлежностями и относящимися к нему документами и, в-третьих, в надлежащий срок.
Имущество, подлежащее передаче арендатору в пользование, должно быть пригодным для целей аренды, прежде всего обладать теми потребительскими качествами, которые позволяют арендатору его использовать. Таким образом, одной из юридических характеристик имущества — объекта аренды — является его состояние. Состояние определяется с помощью двух показателей: субъективного (определяется сторонами в договоре) и объективного (назначение имущества). Надлежащее состояние определяется как физическими параметрами, так и юридическими. В первом случае это связано с такими действиями, как ремонт, техническая профилактика, наладка, очистка, и т.п., во втором случае — с прохождением необходимых формальностей, связанных с проверкой его технического состояния в органах государственной власти, если это требование установлено в законодательстве РФ.
2. Если имущество представляет собой совокупность главной вещи и принадлежностей, то арендодатель обязан предоставить одновременно с главной вещью и принадлежности к ней, так как по общему правилу принадлежность следует юридической судьбе главной вещи (см. ст. 135 ГК). Под принадлежностью понимают обслуживающие вещи при условии, что полноценное использование главной вещи без принадлежности невозможно (например, станок и съемные приспособления к нему). Арендодатель обязан предоставить имущество со всеми относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.). Эта норма действует в том случае, если сторонами в договоре не предусмотрено иное.
Неисполнение или ненадлежащее исполнение данного требования, если оно не изменено договором, влечет за собой ответственность арендодателя. Однако такая ответственность наступает в случае, если арендатор докажет, что без этих принадлежностей или документов он не может пользоваться имуществом в соответствии с его целевым назначением или в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. В этом случае арендатор может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов в принудительном порядке или расторжения договора. Арендатор также имеет право требовать возмещения убытков, связанных с данным нарушением условий договора или его расторжением.
3. При неисполнении арендодателем обязательства предоставить сданное внаем имущество арендатор не вправе его истребовать ни у арендодателя, ни у третьего лица на основании виндикационного иска, поскольку до его передачи не является его титульным владельцем и, следовательно, не может использовать вещно-правовые способы защиты от действий третьих лиц (см. п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66). Это допускается лишь после передачи вещи, в ситуации, когда она выбывает из владения арендатора.
Арендатор вправе истребовать имущество, которое подлежит передаче во владение и пользование, только по обязательственному иску. Если при этом на указанное имущество на законном основании одновременно претендуют несколько лиц или оно уже передано другому лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления, применяется правило ст. 398 ГК, которое позволяет установить лицо, имеющее право на получение вещи в натуре. Если вещь, являющаяся предметом аренды, никому не передана, то преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, тот, кто раньше предъявил иск. В том случае, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему на нее право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления, истребовать ее уже невозможно, и арендатор может только требовать возмещения убытков.
Право требовать принудительного изъятия имущества у арендодателя и передачи его арендатору возникает у последнего при нарушении сроков передачи. В договоре должно быть указано, в какой срок арендодатель должен предоставить имущество арендатору. Если такой срок не указан, то предполагается, что имущество должно быть передано в разумный срок (в зависимости от вида имущества, вида договора, иных конкретных обстоятельств, а также в силу обычаев делового оборота). Одновременно с истребованием имущества арендатор имеет право потребовать возмещения убытков, вызванных просрочкой передачи имущества. Вместо всего этого арендатор может воспользоваться предоставленной ему альтернативой и потребовать расторжения договора и возмещения связанных с этим убытков.
4. Передача имущества во владение и пользование и уплата арендных платежей за пользование имуществом представляют собой встречные обязанности сторон. Поэтому арендодатель, который не исполнил обязательство по такой передаче в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему предмета аренды, причем только за время фактического его использования. Судебная практика, допуская применение общих норм ГК о встречных обязательствах к основным обязанностям сторон договора аренды, учитывает также и положение п. 2 ст. 328 ГК. Согласно ему в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению. Таким образом, если имущество передано не полностью, например не все помещение, а только его часть, арендатор вправе вносить арендную плату только за фактически переданное имущество (см. п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).
Этой же логике следует судебная практика, если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды. В этом случае арендная плата не подлежит взысканию (п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).

7 заблуждений о шизофрении, в которые стыдно верить образованным людям

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Андрей Измаилов
Наш эксперт
Написано статей
116
Добавить комментарий