Ремонт в счет аренды: подробная инструкция

Порядок оформления ремонта

Для оформления операций по ремонту помещений используются следующие унифицированные формы:

  • форма N ОС-3 «Акт приемки-сдачи отремонтированных, реконструированных и модернизированных объектов основных средств» <1>. Применяется для оформления приемки-сдачи основных средств не только из ремонта, но и после реконструкции или модернизации. Акт подписывается работником организации, уполномоченным на приемку основных средств, и представителем ремонтного подразделения организации (при хозяйственном способе работ), после чего передается в бухгалтерию. Далее акт подписывает главный бухгалтер (бухгалтер) и утверждает руководитель организации или иное уполномоченное лицо. В случае капитального ремонта в технический паспорт соответствующего объекта основных средств вносятся необходимые изменения характеристик объекта. Если ремонт выполнен сторонней организацией (подрядным способом), акт составляют в двух экземплярах. Первый экземпляр остается в организации, второй передается ремонтной организации;
  • форма N ИНВ-10 «Акт инвентаризации незаконченных ремонтов основных средств» <2>. Используется при инвентаризации незаконченных ремонтов зданий, сооружений и помещений. Акт составляется в двух экземплярах ответственными лицами инвентаризационной комиссии на основании проверки состояния работ в натуре, подписывается всеми членами комиссии, после чего один экземпляр передается в бухгалтерию, второй — материально ответственным лицам. Форма содержит данные об экономии и перерасходе затрат по выполнению ремонта по сравнению с планом;
  • форма N КС-3 «Справка о стоимости выполненных работ и затрат» <3>. Применяется для расчетов и составляется ежемесячно специалистом организации, выполнявшей в отчетном периоде работы по капитальному ремонту зданий и сооружений. Форма заполняется в двух экземплярах: первый — для подрядчика (строительной организации), второй — для заказчика (владельца ремонтируемого объекта). Стоимость работ и затрат отражается в договорных ценах, по которым произведены расчеты заказчика с подрядчиком, причем в соответствующих графах стоимость работ и затрат указывается нарастающим итогом с начала проведения работ, нарастающим итогом с начала года и отдельно выделяют данные за отчетный месяц.

<1> Утверждена Постановлением Госкомстата России от 21 января 2003 г. N 7.<2> Утверждена Постановлением Госкомстата России от 18 августа 1998 г. N 88.<3> Утверждена Постановлением Госкомстата России от 11 ноября 1999 г. N 100.

В целях обеспечения контроля своевременности возврата основных средств из ремонта инвентарные карточки (форма N ОС-6 <1>) на данные объекты в картотеке переставляются в группу «Основные средства в ремонте». При поступлении основных средств из ремонта инвентарные карточки перемещаются обратно в группу «Основные средства в эксплуатации». В самой карточке отражаются сведения о проведенных капитальных ремонтах объекта.

<1> Утверждена Постановлением Госкомстата России от 21 января 2003 г. N 7.

С чего начать расчет стоимости ремонта?

Для начала надо ответить на два важных вопроса:

1. Какой сложности ремонт вы планируете делать? Будет ли перепланировка, снос и возведение стен и так далее, или вы хотите сделать просто косметический ремонт и заменить часть мебели?

2.  Какой максимальный бюджет вы можете выделить на будущие благоустройства?

От ответа на первый вопрос зависит то, сможете ли вы сэкономить на дизайн проекте или нет.

Для заказчика действительно сложно, например, спланировать места хранения в квартире. При правильной планировке мест хранения много, но при этом жилая площадь не страдает. А если подходить к этому вопросу без подготовки, то про хранение, как правило, вспоминают в самый последний момент. И вот тогда начинают появляться разные неуместные шкафы и кладовки.

Если квартира большая, то необходимо выстраивать сценарий жизни членов семьи, чтобы все было удобно и никто при этом никому не мешал. Человек, не связанный с дизайном и не знакомый с законами эргономики, об этом просто не знает.

И самое большое заблуждение заказчиков, что все их подсмотренные идеи можно воплотить в одном проекте. Задача дизайнера как раз в том, чтобы увязать все мечты и цели заказчика с реальностью, сохранив при этом гармонию помещения и функциональность

Если же все помещения остаются на своих местах и вы лишь хотите обновить интерьер, тогда вы можете попытаться создать дизайн вашего помещения самостоятельно.

Несколько советов, если вы решили обойтись без дизайнера:

Постарайтесь сформировать общую концепцию того, что вам хотелось бы получить в конечном итоге, опираясь на картинки в печатных изданиях или в интернете. Лучше всего взять за основу какой-то один понравившийся интерьер и работать с ним.
Также постарайтесь хотя бы вкратце, тезисами на клочке бумаги, расписать свои желания

Очень важно учитывать предпочтения всех членов семьи. Желательно делать это не в авральном порядке, перед самым ремонтом, а растянуть процесс хотя бы на несколько недель

Например, возьмите чистый лист бумаги и прикрепите его на самое видное место, где все бывают регулярно (как вариант, это кухня). Периодически, видя его перед собой, вы будете вспоминать, чего бы еще такого захотеть. И потом не забудьте все учесть.

Ответ на второй вопрос не менее важен. Определив максимальную сумму затрат, вы поймете, какого класса ремонт вы сможете себе позволить.

Начинайте всегда с самого главного. Не стоит кидаться закупать картины и покрывала, не сделав основную часть ремонта. Только после того, как встроенная мебель встанет в ваши стены, а кровати и кресла займут свои места, вы сможете заняться украшательством и текстилем. Исключение составляют уникальные вещи по разумной цене, которые вам попадутся в процессе ремонта.

И напоследок! В сумму ремонта всегда закладывайте еще 10—15% на форс-мажор. В точности учесть все затраты при планировании ремонта почти невозможно.

ремонт

Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества

В процессе эксплуатации имущества, сданного (полученного) в аренду, могут обнаружиться недостатки, которые препятствуют полному или частичному его использованию. Арендодатель отвечает за такие недостатки, даже если во время заключения договора аренды он не знал о них. Исключение составляют недостатки, которые были оговорены при заключении договора или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены им во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (ст. 612 ГК РФ).

При обнаружении недостатков арендатор имеет возможность защитить свои права и законные интересы по выбору тремя способами:

  • потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
  • непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
  • потребовать досрочного расторжения договора.

Во всех указанных случаях после извещения арендодателя о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя последний вправе без промедления устранить недостатки арендованного имущества или заменить его аналогичным имуществом. При этом в любом случае арендатор имеет право на возмещение убытков, связанных с восстановлением нарушенного права, в том числе понесенных сверх расходов на устранение недостатков арендованного имущества.

Пример 2. Бюджетное учреждение — арендодатель заключило договор аренды помещения с арендатором — ООО «Вектор». Ежемесячная стоимость услуг по аренде помещения составляет 45 000 руб., в том числе НДС — 6864,41 руб. С наступлением отопительного сезона выяснилось, что система отопления непригодна к использованию. Арендатор известил об этом арендодателя (входит в его обязанности) и предложил провести замену системы отопления в счет арендной платы. Стоимость работ по замене системы отопления составила 118 000 руб., в том числе НДС — 18 000 руб. Работы были произведены и приняты. Поскольку стоимость услуг по замене системы отопления превысила сумму ежемесячной арендной платы, арендатор потребовал возместить ему убытки в размере 73 000 руб.

В учете бюджетного учреждения — арендодателя указанные операции отразятся следующим образом:

        Содержание операции        
    Дебет   
   Кредит   
   Сумма,      руб.   
Начислен доход от сдачи в аренду   имущества ООО "Вектор"             
2 205 31 560
2 401 10 130
 45 000    
Начислен НДС к уплате в бюджет     
2 401 10 130
2 303 04 830
  6 864,41 
Отражены расходы по ремонту        имущества                          
2 109 60 225
2 302 25 730
100 000    
Отражена сумма НДС со стоимости    ремонтных работ, выполненных ООО   "Вектор"                           
2 210 01 560
2 302 25 730
 18 000    
Принята к вычету сумма НДС со      стоимости ремонтных работ          
2 303 04 830
2 210 01 660
 18 000    
Зачтена задолженность арендной     платы ООО "Вектор"                 
2 302 25 730
2 205 31 660
 45 000    
Возмещена задолженность ООО        "Вектор"                           
2 302 25 730
2 201 11 610
 73 000    

Изменение в системе отопления в квартире МКД

Вопрос:

Житель многоквартирного дома установил на общедомовом стояке горячего водоснабжения запорную арматуру — кран.

Данные действия нарушают подачу водоснабжения в квартиры, расположенные этажами выше, а также влияет на качество подаваемой услуги.

Какими законодательными актами и документами регулируется вопрос запрета жителям квартир многоквартирных домов устанавливать на общедомовых стояках и радиаторах систем отопления запорную арматуру, перемычки, вентиля?

Ответ:

Проведение работ в МКД по установке на общедомовых стояках и радиаторах систем отопления запорную арматуру, перемычки, вентиля относится к переустройству жилого помещения.

Переустройство квартир должны осуществляться в соответствии с правилами Жилищного кодекса Российской Федерации.

Система отопления представляет собой единую инженерную систему, работоспособность которой зависит от всех отопительных приборов, включая и приборы, которые установлены в квартирах.

Система отопления это общедомовое имущество МКД. Вся система отопления дома рассчитана на определенную отапливаемую площадь, которая в проекте заложена, от этого зависит количество теплоносителя, подаваемого в дом, а значит и температура в каждой квартире.

Проведение изменений на системе отопления требует согласование и внесение изменения в проект, а так же согласия всех собственников МКД.

Без утвержденных и согласованных проектов на переустройство в квартире собственник не может проводить работы, в противном случае Вы вправе подать на него в суд. Судебная практика по этим вопросам приложена в отдельном файле.

Собственник, допустивший самовольное переустройство принадлежащего ему жилого помещения, может быть привлечен к административной ответственности органом Государственной жилищной инспекции.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ), собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Согласно ст. ст. 246, 247 Гражданского кодекса РФ, владение, пользование и распоряжение общим имуществом осуществляется по соглашению всех его участников.

Применительно к общему имуществу многоквартирного дома такое соглашение реализуется путем принятия решения общего собрания собственников помещений в доме (ст. 44 ЖК РФ).

В силу п. 6 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме» (Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491), в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

Таким образом, изменив внутридомовую и внутриквартирную систему отопления и обеспечивая подачу коммунальных ресурсов от сетей инженерно-технического обеспечения до внутриквартирного оборудования, собственник изменил параметры и характеристики внутридомовых инженерных систем, тем самым осуществил влияние на обслуживание других помещений многоквартирного дома и подачу тепла в квартиры.

Дела об административных правонарушениях, предусмотренных ст. 7.21 КоАП РФ, рассматривает орган, осуществляющий государственный контроль, за использованием и сохранностью жилищного фонда, согласно п. 1 ст. 23.55 КоАП РФ.

Таким органом является Государственная жилищная инспекция, на основании п. 1 Положения о государственной жилищной инспекции, утв. Постановлением Правительства РФ от 11.06.2013 № 493 «О государственном жилищном надзоре».

Согласно ст.

Верховный Суд РФ разъяснил, в каком случае арендодатель может возместить затраты за ремонт арендованного помещения, даже если по условиям договора обязанность по таким расходам лежит на самом арендаторе

Между предпринимателем и обществом был заключен договор аренды нежилого помещения на 11 месяцев.
В акте стороны отметили, что помещение не требует капитального ремонта и готово к чистовой отделке. При этом договором установлено, что затраты связанные с приведением помещения в необходимое состояние несет сам арендатор, а любые улучшения безвозмездно переходят в собственность арендодателя и арендатору не компенсируются.
Арендатор организовал и самостоятельно оплатил работы, которые позволяли заниматься выбранным видом бизнеса. Но после окончания ремонтных работ прекратилось электроснабжение, и было налажено только спустя более чем 2 месяца.
В связи с простоем арендатор обратился в суд с иском о расторжении договора, взыскании средств, потраченных на ремонт помещения и упущенной выгоды.
Арендодатель обратился со встречным иском о взыскании задолженности по арендной плате и пени по ней, а также задолженности и пени по коммунальным платежам.
Суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, отказывая в иске арендатора и частично удовлетворяя требования арендодателя, исходил из того, что у арендатора в силу условий договора отсутствует право требовать возмещения или какой-либо компенсации.
Верховный Суд с такими выводами судов не согласился, отменил судебные акты нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение указав следующее.
Из анализа п. 1 ст. 611 и п. 1 ст. 614 ГК РФ следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.
Более того, суды не учли, что истец, соглашаясь на аренду помещения, требующего текущего ремонта, и относя стоимость этого ремонта на свой счет, исходил из того, что срок аренды будет составлять 11 месяцев.
В этом случае производство ремонта помещения за свой счет имело предпринимательский смысл, так как после окончания ремонта оставалось достаточное время для потребления арендатором результатов ремонта и, тем самым, компенсации самому себе расходов на ремонт.
Однако отключение электроэнергии привело к невозможности использования арендованного помещения по целевому назначению, и арендатор был вынужден воспользоваться правом требовать досрочного расторжения договора аренды.
Таким образом, ВС РФ защитил право добросовестно арендатора, указав на необходимость установления судами обстоятельств, в связи с которыми возникла невозможность использования помещения по договору аренды, а также ответственных за наступление таких обстоятельств лиц.

Екатерина Туманова
Партнер, адвокат, руководитель Cудебно‑арбитражной практики

Судебно-арбитражная практика

Назад

Принятие расходов на ремонт переданного в аренду имущества при исчислении налога на прибыль Казенные учреждения

Как указывалось выше, для казенных учреждений сдача в аренду имущества относится к приносящей доход деятельности и облагается налогом на прибыль организаций на общих основаниях. С 1 января 2012 г. в соответствии с п. 3 ст. 161 БК РФ доходы, полученные от приносящей доход деятельности, поступают в соответствующий бюджет бюджетной системы РФ, поэтому у казенных учреждений отсутствует право распоряжаться средствами от сдачи имущества в аренду. Поскольку сдавать помещения в аренду казенные учреждения могут только с согласия главного распорядителя бюджетных средств, расходы на ремонт сдаваемых в аренду помещений должны закладываться в бюджетную смету казенных учреждений. Эти расходы оплачиваются за счет бюджетных средств, выделенных ЛБО, по подстатье 225 «Работы, услуги по содержанию имущества» КОСГУ. Такое положение вещей не позволяет казенным учреждениям признать в целях исчисления налога на прибыль расходы на проведение ремонта переданного в аренду имущества, поскольку они производятся в рамках бюджетной деятельности.

У налоговых органов по этому вопросу есть иная точка зрения. Так, в Письме УФНС России по г. Москве от 04.10.2011 N 16-12/095677@ говорится, что согласно пп. 33.1 п. 1 ст. 251 НК РФ казенные учреждения не признают доходами средства, полученные от оказания ими государственных (муниципальных) услуг (выполнения работ), а также от исполнения ими иных государственных (муниципальных) функций.

Одновременно в соответствии с п. 48.11 ст. 270 НК РФ затраты казенных учреждений, связанные с исполнением государственных (муниципальных) функций, не включаются в расходы.

В Письме указано, что, если вид деятельности казенного учреждения — сдача в аренду имущества не является государственной услугой, то есть данный вид деятельности не обозначен в уставе казенного учреждения как основной, доходы от сдачи в аренду имущества подлежат обложению налогом на прибыль организаций. В соответствии со ст. 250 НК РФ указанные суммы учитываются в составе внереализационных доходов. Соответственно, расходы, которые непосредственно связаны с такой деятельностью, учитываются для целей налогообложения прибыли при их соответствии положениям п. 1 ст. 252 НК РФ.

Однако налоговые органы при проведении проверок правильности исчисления налога на прибыль могут не принять такие расходы, поэтому свою правоту учреждения должны будут доказывать в судебном порядке.

Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества

Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества описаны в ст.616 ГК РФ. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Арендодатель, в свою очередь, обязан производить за свой счет капитальный ремонт имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Следовательно, если при заключении договора аренды стороны не оговорили порядок проведения ремонта, текущий ремонт должен производить арендатор, а капитальный — арендодатель. (О том, какой ремонт является текущим, а какой — капитальным, см. «Виды ремонтных работ».)

Примечание. Виды ремонтных работ

По умолчанию, если договором аренды не установлено иное, текущий ремонт должен производить арендатор, а капитальный — арендодатель (ст.616 ГК РФ). Какой ремонт является текущим, а какой капитальным? Разъяснения на этот счет содержатся в Методических указаниях по бухгалтерскому учету основных средств. Они утверждены Приказом Минфина России от 20.07.1998 N 33н.

Пункт 71 этого документа относит к текущему ремонту объектов основных средств «работы по систематическому и своевременному предохранению их от преждевременного износа и поддержанию в рабочем состоянии».

При капитальном же ремонте оборудования и транспортных средств, «как правило, производится полная разборка агрегата, ремонт базовых и корпусных деталей и узлов, замена или восстановление всех изношенных деталей и узлов на новые и более современные, сборка, регулирование и испытание агрегата». Капитальный ремонт зданий и сооружений заключается «в смене изношенных конструкций и деталей или замене их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной замены основных конструкций, срок службы которых в данном объекте является наибольшим (каменные и бетонные фундаменты зданий, трубы подземных сетей, опоры мостов и т.п.)».

Кроме того, классификация ремонтных работ по зданиям и сооружениям приведена в Положении о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений. Оно утверждено Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1773 N 279, но действует до сих пор.

Согласно данному документу к текущему ремонту производственных зданий и сооружений «относятся работы по систематическому и своевременному предохранению частей зданий и сооружений и инженерного оборудования от преждевременного износа путем проведения профилактических мероприятий и устранения мелких повреждений и неисправностей». В частности, текущими работами считаются следующие:

  • ремонт штукатурки стен и потолков с предварительной отбивкой штукатурки;
  • окраска помещений и отдельных конструкций;
  • исправление перекосов дверных полотен и ворот.

К капитальному ремонту относятся «работы, в процессе которых производится смена изношенных конструкций и деталей зданий и сооружений или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов». Не относятся к капитальному ремонту работы, связанные с полной заменой основных конструкций, срок службы которых в зданиях и сооружениях является наибольшим. В частности, капитальными считаются следующие виды работ:

  • ремонт, замена изношенных перегородок на более прогрессивные конструкции всех видов перегородок;
  • полная смена ветхих оконных и дверных блоков.

Стороны могут предусмотреть в договоре и иной порядок осуществления ремонта. В частности, они могут оговорить, что всякий ремонт независимо от его сложности проводит арендатор или, напротив, арендодатель. Или же договором может быть установлено, что проведение какого-либо определенного ремонта является обязанностью арендодателя, а расходы на него покрывает арендатор.

От того, что записано в договоре аренды, напрямую зависит порядок отражения расходов на ремонт в бухгалтерском и налоговом учете. Поэтому бухгалтеру организации-арендатора необходимо внимательно прочесть этот договор.

Помещение используется для операций, облагаемых ЕНВД и обычными налогами

Расходы фирмы, относящиеся к деятельности, облагаемой ЕНВД и налогом на прибыль, нужно делить пропорционально доходам, полученным от каждого бизнеса. Этого требует п. 9 ст. 274 Налогового кодекса РФ. Доходы для расчета нужно брать нарастающим итогом с начала года без учета НДС. При этом данные о выручке, облагаемой ЕНВД, берутся из бухгалтерского учета. Ведь налоговый учет «вмененщики» не ведут.

Разумеется, налогооблагаемую прибыль уменьшает только та часть расходов на ремонт, которая пропорциональна выручке, учитываемой при расчете налога на прибыль.

Пример 3. ООО «Спутник» торгует в своем магазине за наличный и безналичный расчет. Наличные продажи облагаются ЕНВД. В июле 2005 г. в магазине был сделан ремонт. Расходы составили 500 000 руб. без учета НДС. Выручка ООО «Спутник» за январь — июль 2005 г. равна 30 000 000 руб. (без НДС), в том числе:

  • 25 000 000 руб. — получено наличными;
  • 5 000 000 руб. — доход от безналичных продаж.

Доля выручки от деятельности, облагаемой ЕНВД, равна:

25 000 000 руб. : 30 000 000 руб. х 100% = 83,33%.

Значит, сумма расходов на ремонт, которые нельзя исключить из налогооблагаемой прибыли, составляет:

500 000 руб. х 83,33% = 416 650 руб.

Соответственно на расходы, уменьшающие налогооблагаемый доход, можно отнести:

500 000 руб. — 416 650 руб. = 83 350 руб.

«Входной» НДС по ремонтным работам тоже нужно делить пропорционально выручке по деятельности, облагаемой ЕНВД и обычными налогами (п. 4 ст. 170 Налогового кодекса РФ). К вычету можно принять только ту часть НДС, которая приходится на деятельность, облагаемую этим налогом. Остаток же «входного» НДС в бухучете надо отнести на увеличение ремонтных расходов.

Пример 4. Воспользуемся условиями примера 3. «Входной» НДС по ремонтным расходам составил 90 000 руб.

Сумма налога, приходящаяся на деятельность, облагаемую ЕНВД, равна:

90 000 руб. х 83,33% = 74 997 руб.

Соответственно НДС, который можно принять к вычету, составляет:

90 000 руб. — 74 997 руб. = 15 003 руб.

Бухгалтер ООО «Спутник» сделал в учете такие проводки:

Дебет 44 Кредит 60

500 000 руб. — списаны расходы на ремонт магазина;

Дебет 19 Кредит 60

90 000 руб. — отражен «входной» НДС по ремонтным расходам;

Дебет 60 Кредит 51

590 000 руб. (500 000 + 90 000) — оплачены ремонтные работы;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19

15 003 руб. — принят к вычету НДС, приходящийся на деятельность, облагаемую этим налогом;

Дебет 44 Кредит 19

74 997 руб. — списан на издержки обращения НДС, приходящийся на «вмененную» деятельность.

Планируемые нововведения в части аренды публичной недвижимости

Минэкономразвитием РФ подготовлен проект приказа в части утверждения типовых условий для договоров аренды недвижимости, собственником которой является РФ. С проектом приказа можно ознакомиться на сайте:

Данный проект касается аренды нежилых помещений, зданий (строений, сооружений), которые принадлежат федеральным государственным учреждениям и унитарным государственным предприятиям, а также находящихся в казне РФ.

Статья актуальна на 21.03.2016

Подкаст дня

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Андрей Измаилов
Наш эксперт
Написано статей
116
Добавить комментарий